海外移民顾问网: EB-5投资移民风险说明

众所周知，凡投资都有风险。投资移民更有风险。但是不同于其他传统投资，投资移民也会有自己独特 的高收入高回报。将投资移民风险简单归可以简单纳为“投资风险”和“移民风险”两大类。今天这篇文章的主要目的就是大家详细介绍 一下EB-5投资移民中所面临的各种风险因素。 投资风险 1. 项目方缺乏实际的运作。 几乎所有的投资项目都是新项目，没有实际经营的历史。如果某个投资项目已经存在很 多年还在辛苦地集资，要么项目巨大，要么项目很难推销出去。项目管理方， 也就是管理合伙人，只是由于项目的存在而存在 。 由于没有实际的运转过，项目管理方对项目的前景和表现只能做出预测而实际的数据也只是分析预测报告。而我们都知道，数据和预测一 般和现实不会完全吻合的。 2．对盈利能力的预测。 既然项目管理方没有实际的经营历史，自然也就拿不出诸如资产负债表或损益表等衡量项目盈利 能力的数据。项目管理方能拿出来的发售通函(Offering Circular) 提供了对项目前景的“合理”预测。虽然这些预测可以作为衡量项目潜力的一种参考，但是投资人不能完全依赖这些预测数据来对项目进行评估。 3. 产权风险。 在目前的EB-5投资项目中有相当的部分是投在房地产上面的。这样的有限合伙人投资自然也包括 不动产投资所带有的风险，包括：全美或地方性的经济动荡；过度建设导致地产供过于求; 地产的吸引力降低；失业导致房地产需求减少，政府加税，政策变化，天灾人祸等等因素。但不论何种因素，都可能导致有限合伙人解除合同日期的推后。有的房地 产项目通过租金偿还投资人，有可能会由于各种原因租金收入减少，而维持地产的花费（维护及各种税费）却无法降低多少。 房租收入一旦降低， 再加上打广告招租的费用增加，有限合伙人就有可能收不到房租带来的任何分成。另一方面，由于成本上升，项目管理方可能会面对资金不足的状况。这种情况下项 目方有可能通过募集更多资金来解决问题，而对单个投资人而言，这样做的后果显然是降低个体的收益份额。   4. 投资项目的未来市场价值。 对于某一项目而言，比如房地产项目，没人能保证该项目能按预期升值。投资项目价 值的波动取决于很多因素，包括所在地的总体经济活力，利率及税率的变化等等。  一个有限合伙人投资项目一旦需要额外的资金， 项目管理方就可能需要投资人追加额外的投资或用现有投资作为杠杆进行借贷。 如果由于各种原因导致无法偿还贷款，项目管理方有可能不得不出售该地产以偿还投资人的借款。 5. 回报数额的风险 ，还以房地产为例，一旦租金收入降低，投资人可能就无法获得租金分成。如果你的投资是通过 借贷获得的，你就不能指望通过房租获利来偿还贷款，　 6. 税务风险 。税务方面的风险包括税率的提高。另外，作为有限合伙投资人被国税局查税的可能性也要高一些。关 于税务方面的风险问题，建议投资人咨询各自的税务顾问。 7. 低流动性 。 有限合伙人不能轻易出售也不能作为抵押品申请贷款。 8. 缺乏对管理合伙人的法律约束 。 法律规定管理合伙人为普通投资人的受托人， 负责对投资项目的管理。 在现有的法律规定下， 只要管理合伙人不是恶意造成重大损失， 他们就不需要为任何损失承担法律责任。 9. 缺乏对项目的实际管理权 。作为有限投资人，ＥＢ－５投资人无法参与项目的管理或否决管理合伙人的决定。 10. 未保险损失 。有很多无法预测的因素，比如洪水，地震等等天灾人祸都有可能导致投资项目蒙受损失。而很多 因素是无法进行保险的。这些损失都是由投资者直接负担的。 11. 环境风险 。 房地产建设有可能导致对生态环境的负面影响。如被要求清理或消除这种影响都会产生额外的费用，从而导致盈利的下降。 12. 潜在的利益冲突 。你的投资项目的管理方可能拥有多个投资项目，其中类似的项目可能互为竞争关系。这种情 况下难免导致各个项目之间的利益冲突， 从而对EB-5投资人造成直接的影响。 移民风险 除了以上所列的商业运营方面的风险， EB-5 投资所面临的第二类风险是移民风险。主要移民风险因素如下： 1. 国会和移民局可能会更改ＥＢ－５投资移民的相关法律和法规。从而对投资人的移民申请造成不利影响。 2. 投资移民申请审批时间无法预测，由于近年来投资移民越来越热门， 未来申请处理时间 会否加长也未可知。 3. 获得永久居留身份须做好长期居住美国 的打算。长期居住于美国之外有可能导致投资人失去所获得的永久居留身 份。　 4. 去除有条件绿卡身份。去除有条件绿卡身份主要取决于投资是否能够创造十个直接或间接的就业机会 。如果在提交 去除有条件绿卡申请时无法证明投资创建了足够的就业岗位，移民局有可能延迟甚至不予批准。 5. 作为项目的有限合伙人 ，ＥＢ－５投资人必须等到有条件绿卡解除之后才能出售该物业 。 总之，EB-5投资移民有风险性。但是好投资项目使投资移民的投资人会有不同的其他投资的更高的投资和移民的双重回报。海外移民 会在日后撰文介绍投资移民的双重回报。 鉴于EB-5投资的较高风险性，海外移民建议这种投资方式应适用于符合下列标准的投资人：第一，有持续的收入和较高的资产净值； 第二，有可以承受投资风险的心理能力和财政能力； 第三，有过一定的投资经验 ；第四，不需要动用该笔投资款作为 流动资产。 所有的投资者都应审慎考虑投资所蕴含的各种风险。海外移民建议投资人应当咨询投资税务财务以及法律方面的专业人士。

来源: 海外移民顾问网 yiminguwen.com

深圳商报: 底特律物业没有租金收入 是负资产

专家提醒美国养房成本较高，投资海外房产必须进行风险评估     一套美国底特律面积130平方米的二手别墅，最低售价仅4.3万美元，相当于人民币28万元加上手续费不足30万元人民币。此种价格仅是深圳房产的十分之 一，购买这样便宜的房子，专家提醒风险评估不可忽略 深圳商报记者 黄青山 何可人       上周末一批美国别墅和其他海外房产项目在深圳华侨城威尼斯酒店与深圳投资客见面。     据该推介活动投资顾问植小姐告诉记者，周六有8套底特律别墅下了定金，周日又有6套签约。从到场咨询人数看，深圳海外房产投资热正在涌动。     现场签约多套别墅     当天推介的海外房产项目还有30万澳元一套的墨尔本校区别墅，单价50万美元以上的美国纽约曼哈顿豪华公寓、美国旧金山湾区公寓等。但是这些项目签约寥寥 无几，而底特律别墅以低得出奇的低价位吸引了深圳投资客。     记者看到，在现场一个圆桌上，投资顾问植小姐向多位顾客介绍买卖流程和投资回报率。植小姐手中的资料有两百多个底特律别墅的编号，她给我们介绍了 15783号别墅的信息。该房产是金融危机的法院拍卖物，原价值约10万美元，此次打包拍卖，由美国当地一家投资公司竞得，经过 修缮后出售价为4.3万美元，性价比超值。在植小姐介绍情况时，推介厅里不时传来了声音：“请顾问小姐注意，又有两套别墅被 订。”并且报出了编号。     植小姐对投资客说，看准了可当场签约，不用到美国底特律去。一切由她所在的联某投资公司作为中介代办。包括签约付款，取得房地产产权证，以后收租也是转到 账户上，投资客在深圳坐享收益。     带租约出售降低风险     更为合算的是，植小姐说，15783号别墅，面积为130平方米，上下两层，其配套的草坪院落就有650平方米。植小姐在电脑里调出了该别墅的外景照片， 果然不错。要看周边环境，植小姐又通过google的图标系统，将周边街区、商场、大学、道路都调给大家看。关于投资回报，植小 姐说，大家尽管放心，这种别墅是法拍物，经修缮后都已经有人租住，属带租约出售，该套别墅每月租金约1100美元。记者问，如此 算来，一年至少有1.2万美元的租金，仅四年就可收回全部投资，对吗？植小姐表示确实如此，这是一个难得的好项目。     记者比较了现场推介的海外项目，发现底特律二手别墅项目，只有其他同类户型房产的十分之一的价格。就算和深圳同类房型比，如果是二线内，130平方米的房 产以2.5万／平方米的价格算，至少要325万元。如此算来，也只有深圳房价的十分之一。     隔洋看房疑虑多     现场一位参会人李先生表示，尽管价格如此低，但是在对美国底特律一无所知、也没有安排任何投资考察行程的情况下，还是不敢贸然签约。李先生说要等等看。现 场更多的投资客都是这种观望心理。     承办此次推介会的联某投资集团总裁表示，由于中国房产限购令以及贷款限制等房改政策，目前国内的房产投资项目已经不能满足投资客的需求，该公司为了帮助国 内投资客寻找更有价值的投资渠道，带领专业团队奔赴美国、英国、加拿大、新加坡、马来西亚等国进行实地调研，并推出大批有价值的 海外房产投资项目。经过统计分析得出结论，海外市场投资三低(低利率、低房价、低汇率)。另外，经济稳定的国家投资成本低，长远 收益高。     该总裁表示，该公司目前已在中国深圳设有总部，在北京、武汉、西安、兰州、宜昌、南昌等地开设独资及合资分支机构，形成具有覆盖全国市场操作能力的专业团 队平台。但从此次签约看，深圳投资海外房产的潜力最大。     抄底底特律别墅风险知多少，专家表示——     既不宜住 也难出租     “抄底，价格不是唯一的参数，关键要看城市价值。抄底美国底特律别墅，即使价格低廉，仍然有着多重风险。”来自美国的基雷格斯全球租赁公司深圳分公司总经 理邹斌平表示，经济危机使得美国的房地产价格一路跳水，在老工业城市如底特律，民宅的挂牌价竟然标为100美元。但是，美国的房 屋法律体系与中国市场不同，持有房产有许多意想不到的成本和风险。     城市衰落带来房屋废弃     “底特律，在美国是一个没人想住的地方。”邹斌平介绍，底特律是一座以汽车等传统工业为主的老城市，金融危机受损最重，底特律的城市价值目前处在最低点。 相当于我国本世纪初东北的一些老工业城市和资源城市。金融危机时，这里甚至出现了一美元一栋的别墅。但买来后很难租出去，还要承 担欠款和维修费，特别是每年要交3000美元的物业税。     底特律是美国的汽车中心，汇聚了美国三大汽车制造商——福特、通用和克莱斯勒的总部。邹斌平介绍，但是，这个城市早就不再是汽车制造的最佳地点，美国的救 市政策曾给汽车巨头输血，但依然没有带来转机。城市价值最大的城市是美国的纽约和加州的硅谷城市带，那里有现代服务业和创新产业 支撑。美国一些城市可能因产业衰落而消失，在这种情况下，大量废弃的房子根本不可能找到租客。     金融危机后的几年，底特律的很多楼是整栋整栋地空着，就是免费都没有人想住。邹斌平表示，这里不是一座宜居宜业的城市。人们无法在底特律找到工作，而且那 边气候寒冷、环境肮脏、犯罪猖獗，没有人愿意居住在那里。这个城市一落千丈，房屋的废弃率高达25%。     养房成本不是小数     涉外法律专家提醒，美国养房成本高，物业税、管理费、维修费、中介服务费，每年都在数千元以上。如上述底特律别墅，130平方米，每年的物业税最低也在 3000美元以上，相当于2万元人民币。     美国的别墅，不能和国内的永久性豪宅比。美国别墅其实就是独栋的砖木结构，甚至是一些破旧的屋顶房。这种房产一般都是独栋屋，有前院、后院、屋顶、草坪、 上水、下水，而且一般都是老房子。法律规定，草坪上每年要上肥料，每季要修剪，房屋隔几年要外墙刷漆。而美国的小时工每小时要付 费在50美元以上。     出租是一种市场行为，靠中介商的承诺是不可靠的。如果房子真买在这里，既不能卖，也不能租，每年还要缴税，那将 是负收益。     信息不对称加大风险     美国购房交易成本高。法律专家指出，近年发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押国内买主的定金，占用卖主所卖的房款，甚至铤而走险卷走客户资金的事件。 海外房产投资一定要以法律作保障。首先是产权调查(Title Search)。当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产 权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。此外还涉及产权保险、提供第三方账户、产权转移等多个法律程序。     专家提醒，海外投资有信息不对称的风险。任何间接介绍都不能取代实地考察。美国的房地产公司网站非常发达。房子一旦投入市面，会立刻在很多房地产网站上列 出。可是房子毕竟是房子，光看网站照片是不够的。城市产业前景、社区配套、商业服务等，只有亲身体察才可靠。

来源:深圳商报